Meilin Property|Purchase Guide

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时间：从签署买房合同到全部手续办完(closing)要一个月到三个月不等。现金购买一般一个月。三个月多是贷款购买。

代理人：买卖双方一般都有自己购房代理人(real-estate broker), 和律师。

买方基本信息表：卖方一般会要求买方提供一份非正式买方基本信息表。包括买方人名，地址，资产负债表(可以是非正式，一般写上比房价稍多的数目就可以, 这时全额不一定到位)。

签署买房合同(offer contract)：当买方和卖方口头达成房价协议后，卖房的律师就会起草买房合同(offer contract)发给买房律师。买房律师会履阅买房合同(offer contract)，更正和补充，卖方律师在行修改。买方签署，然后卖方签署。这个过程大约一个星期。这个签署形式是通过邮件方式，无需双方见面。在买房合同(offer contract)签署之前，双方都可毁约。

付预定款：当双方收到签署的买房合同(offer contract），买方需汇预定款(10%的合同价) 给卖方律师代管账户(escrow account). 如此时买方毁约，预定款将不退还。
买方银行贷款：点击查看具体贷款程序。

买方对房屋质量调查(inspection)：买方聘请房屋工程师对房屋做质量调查，主要针对漏水，白蚁，水道，供气，油漆安全等。这一项主要是用于一家庭房屋，公寓房不需。

房屋背景调查(title search)：买方聘请背景调查公司(title company)作以下关于房屋的调查，和买卖的注册。时间大概两个星期。

房屋本身背景调查。
卖方是否真正拥房产权，通过政府房产记录。
卖方是否有欠政府地税。买方在closing时应交地税的数额。
房屋所欠债务卖方是否已清。
房屋买卖注册及公正等

买方需给房屋买保险：一般要求一年。这个保险单需在closing时提供。

正式交接日(closing)：买卖双方或其代理人，其律师，银行如有贷款，及调查公司正式会面做买卖交接。

买方需付给卖方全部剩余欠款(没有分期缴纳方式。如贷款，银行要付清总贷款额给卖方，买方付剩余欠款)。还要支付买方代理人费，律师费，调查公司费，所欠政府地税从closing date, 物业月费如果是公寓房(一般6个月)。
卖方交付钥匙，付卖房有关费用。
调查公司提交给买方律师所有调查报告。正式房屋买卖注册。

房子的合同价(purchase price)：10%在签署买房合同时付，剩余在房屋交接日付。

代理人费(broker fee)：卖方在房价的 2-3%, 买方在 2-3%。一般卖方代理人费包括在协定的合同价内。付款在房屋交接日由卖方付。买方代理人费在房屋交接日由买方付。

房屋背景调查费(title search fee): 根据房屋类型不等。如一间一套Manhattan好区，费用在$3500左右。付款在房屋交接日付。

律师费：双方各付；卖方由卖方付。买方由买方付。一般在$2500左右。在交接日付。

房屋质量调查费(inspection fee): 一般是一家庭式房屋开支，在$500-600左右。

房屋保险：因房屋类型不等。如一间一套Manhattan好区，费用在一次性$350左右保期一年。

物业费(common charge)：只是公寓房开支。公寓物业委员会要求买方预付3－6个月物业费。每个公寓物业费差距很大。如一间一套Manhattan好区，费用每月在$400－$800左右。(具体物业费事项请看下页）。

地产税(property tax): 政府要求买方缴付两个季度的地产税。每个房屋地产税差距很大。特别是一家庭式房屋比公寓房要高出很多。如Condo一间一套Manhattan好区，费用每季度在$1000－$1200左右。(具体事项请看下页）。

其他费用：这些费用不普遍和因房而异。如：州和市政府财产转移税(当从公寓赞助商直接买房)，公寓物业委员会周转资金(一般一个月的物业费)等。

房屋保险：因房屋类型和保险覆盖不等，保险费会有所不同。

Condo：费用较低，因公寓楼本身也买保险，公共区设施及楼房本身都由楼房保险覆盖，个人保险范围只需覆盖个单元内财产和赔偿损坏其他单元财产，最常见事故是自己单元水管漏水损坏到其他单元。
如一间一套Manhattan好区，费用在一次性$350左右保期一年，保险覆盖线在$300,000.
Single-Family House：费用较高，房主需买房里外的保险，不同区域保险不同。

物业费(common charge)：只是公寓房开支。每月月初付给公寓物业委员会。每个公寓物业费差距很大。月费的差距主要由于公寓是否有门房，健身房。公寓公共设施越多，月费越高。如一间一套Manhattan好区，平均费用每月在$400－$800左右。有的豪华公寓包括游泳池月费在$1000左右。物业费主要用于：

公寓管理员工资 (super)：大部分公寓房都有一个入住管理员。主要负责公寓公共区内设施维修和清洁。垃圾回收等。
门房工资 (doorman)：不是所有公寓房有门房。主要负责守门，通报来客，接受信件包裹等。
公共区设施更新维修开支。
冬季暖气供应开支。
物业费添加：根据通货膨胀率(inflation rate)，每年费用有1%-3%的增长。

地产税(property tax)：政府根据每个房屋的价值，区域和学区统一计算地产税，季度性征收。每个房主每个季度会收到政府的地产税单。根据税单金额，房主直接向政府交税。地产税差距很大。特别是一家庭式房屋比公寓房要高出很多。

Condo一间一套Manhattan好区，费用每季度在$1000－$1200左右。新房政府常有10年－20年税回扣。由于公寓一块地所占面积由多个单元分有，地产税分割下来，每户税务就比较低。
Single-Family House 费用直接受到学区，区域的影响很大。费用每季度在$1200－$2000左右。有的地区会更高。

水电煤气费(utility)：根据房屋大小，类型，主人节约不同，费用不同。如一间一套公寓，每月在$80-$130左右。一家庭式每月在$150-$250，冬季要自行供暖，费用会增高。

其他费用：房屋维修，费用不定期。

公寓主要是物业费不包括的单元内维修，如粉刷，单元内能看见的管道等。不经常性，开支不大。
一家庭式房屋里外维修都要承担。包括除草，供暖设备，蛀虫预防等。房子本身质量决定开支。

月租金：根据房屋大小，学区，区域和交通情况，月租金也不同。如：Manhattan 好区80平方米一间一套，月租金可达到$3000-$3500。 95平方米两间一套，月租金可达到$4000-$5000. Queens地区同类式房租金要减少30％－40％。

出租程序：

房主一般授予代理人负责出租。代理人费一般由租方一方付，费用是半个月到一个月租金。
代理人负责起草租约合同，并可代表房主与租方签定合同。合同一般分一年和两年。
租方需提供信誉历史表，银行储蓄证明，2年税表和工作证明。
租方在签定合同时要支付一个月的抵押金，并支付第一个月的租金。在合同期满时，如房屋没有损坏，抵押金要退还租方。房租在每月月初缴纳。
租方除支付月租外，还自行缴纳房屋的电煤气月费。
公共区物业月费，地产税，房屋维修开支等均由房主负责。（请参见上页－购房后费用）。
在合同期间，只要房客按月付租金，房主无权要求房客离开。如租方违约，房主除扣押抵押金外，要通过法律形式寻求赔偿。

个人房产管理：房主一般聘期房产管理公司(property management company) 打理房屋一切事务。房产管理公司费用一般是每月房租的6%-10%。服务范围包括：

负责房屋出租
收取月租金
负责交地税
负责交物业费
负责房屋维修
提供客服等